Por que a Lei Protege a Posse do Inquilino?

O contrato de locação estabelece uma troca de confiança e responsabilidade. O proprietário cede a posse do imóvel ao inquilino em troca do pagamento de um valor mensal. Com a assinatura e a entrega das chaves, o inquilino passa a ter direitos legais sobre essa posse. Esses direitos só podem ser revertidos de duas formas: por um acordo amigável entre as partes ou, na ausência desse acordo, por uma ordem judicial.

Isso evita que proprietários tomem atitudes arbitrárias, como trocar a fechadura, cortar a água ou a energia, ou forçar a saída do inquilino. Essas ações, além de serem ilegais, podem resultar em processos judiciais e até na obrigação de pagar indenizações ao inquilino.

Ação de Despejo: O Único Caminho Legal

Segundo o artigo 5º da Lei do Inquilinato, o único meio para o proprietário reaver o imóvel é através de uma ação de despejo. Essa medida judicial pode ser usada em diversas situações, como:

• Inadimplência: Atraso ou não pagamento do aluguel e encargos.

• Fim do contrato: Quando o prazo de locação se encerra e o inquilino não sai voluntariamente.

• Descumprimento de contrato: Quando o inquilino viola alguma cláusula, como sublocar o imóvel sem permissão.

• Venda do imóvel: Se o imóvel for vendido e o novo proprietário não tiver interesse em manter a locação.

Em todos esses casos, apenas a justiça tem o poder de rescindir o contrato e determinar a devolução do imóvel. Se a decisão for favorável ao proprietário, o juiz estabelece um prazo para a desocupação. Se o inquilino não cumprir, a retirada pode ser feita por um oficial de justiça, com apoio policial se necessário.

Como Agir para Evitar Problemas

É compreensível que a situação seja frustrante. No entanto, agir de forma ilegal só trará mais dor de cabeça e prejuízos. O caminho correto é sempre buscar o amparo legal.

1. Busque Assessoria Jurídica: Um advogado especialista em direito imobiliário pode orientar sobre a melhor forma de proceder.

2. Documente Tudo: Mantenha um registro de todos os contatos e notificações enviados ao inquilino.

3. Entre com a Ação de Despejo: Esse é o passo formal e necessário para resolver o problema legalmente.

4. Evite a “Justiça com as Próprias Mãos”: Não ameace, não tente forçar a saída e, em hipótese alguma, entre no imóvel sem a permissão do inquilino ou sem uma ordem judicial.

Lembre-se: o sistema judiciário existe para mediar conflitos e garantir que as relações contratuais sejam justas para ambas as partes. Agir com respaldo legal protege seu patrimônio, evita conflitos desnecessários e oferece a segurança jurídica que você precisa.

Diante de um inquilino que não quer sair, a paciência e a ação legal são suas melhores ferramentas. Embora a situação seja desgastante, o caminho da lei é o único seguro para garantir a retomada do seu imóvel. Agir de forma impulsiva pode custar caro e complicar ainda mais o problema. Conhecer seus direitos e deveres como proprietário é o primeiro passo para tomar decisões seguras e proteger seu investimento.

Lei do Inquilinato

A lei é válida para todo o território nacional e inclui regras que abrangem:

• Duração de contrato;
• Direitos e deveres das partes envolvidas;
• Manutenção do imóvel;
• Normas para despejo.

A legislação também prevê mecanismos legais para a resolução de conflitos entre proprietários e inquilinos.

“O inquilino deve ter em mente com direito, primeiramente, de inspecionar o imóvel e analisar minimamente os detalhes, tais como conservação, integridade física tanto da construção (alvenaria, portas, janelas, parte elétrica, hidráulica etc.), mas também dos acessórios (armários embutidos, lustres etc.). É encargo também de o inquilino requerer a certidão negativa de débitos perante os entes federativos (Prefeitura, Estado e União)”, explica o advogado, especialista em Direito Imobiliário e Possessório, Marco Aurélio Alves de Oliveira. 

Ainda segundo a lei, é dever do proprietário do imóvel entregá-lo ao inquilino em condições de habitabilidade.

O que diz a lei?

Caso reparos ou manutenções tenham origem após a vigência do contrato de locação, a responsabilidade por realizá-los é do inquilino, conforme a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

Conforme a lei, o inquilino deve cuidar do imóvel locado ‘como se seu fosse’.

Porém, se os problemas do imóvel tiverem origem anterior à vigência do contrato de locação, o inquilino deve notificar a imobiliária (caso tenha a intermediação) ou mesmo o locador, acerca do problema.

Caso, não seja resolvido a tempo e modo, o locatário pode devolver as chaves e pleitear a não incidência de multa ou mesmo pleitear a aplicação da multa, caso haja previsão contratual de bilateralidade.

Valor da locação

O valor da locação deve ser estipulado já na assinatura do contrato.

Agora, deve constar também a periodicidade do reajuste (geralmente anual), os índices (geralmente o IGP-M). 

 Para casos de violação de contrato ou falta de pagamento por parte do inquilino, as determinações assinadas em contratos são de fundamental importância.

Estando o contrato desprovido de quaisquer garantias, o locador poderá pleitear, em juízo, a concessão de liminar de despejo, ou seja, que o inquilino seja intimado a desocupar o imóvel, sob pena de despejo compulsório, realizado por oficial de justiça e, se for o caso, reforço policial.

Um requisito para a concessão da liminar é o depósito, pelo locador, de uma caução no valor correspondente a três meses de aluguel, para resguardar eventual ocorrência de perdas e danos em favor do inquilino.

Se o contrato está garantido, seja por fiador, caução, seguro fiança ou equivalentes, o locador não conseguirá pleitear o despejo liminarmente, devendo esperar o fim da ação de despejo e, sendo julgada procedente, efetivar o despejo e retomada do imóvel. 

O advogado pontua que o proprietário deve atentar para a construção do contrato e ter um acompanhamento jurídico para eventuais problemas que possam surgir durante a locação.

“Para os proprietários, o ideal é realizar uma prévia pesquisa no CPF do inquilino, para verificação de existência de ações de despejo em trâmite, bem como de existência de restrições de crédito”, destaca o advogado.

No caso das ações de despejo, ficará demonstrado que o inquilino poderá ser um potencial devedor. Já no caso de restrições de crédito, fica a critério do locador levá-las em consideração, ou não, na celebração do contrato. 

Inquilinos

Já para os inquilinos, Marco Aurélio orienta que o importante é verificar a integridade física do imóvel, a constatação de prévios problemas estruturais e defeitos nos itens que guarnecem o imóvel.

“O ideal para ambos (proprietários e inquilinos) é uma boa vistoria inicial, delineando todos os pontos importantes do imóvel, bem como um relatório fotográfico do estado em que se encontram antes do início da locação, com fins a resguardar tanto os direitos do proprietário em eventual cobrança por danos quanto os inquilinos, em eventuais cobranças indevidas”, finaliza.

Fonte: siteconbail.com.br